■案概述


1992年10月，王某与刘某登记结婚。2000年5月，王某拿出从炒股中获得的收益购买了面积约60平方米的门面房。一年后，拿到了房屋产权证，房屋产权证登记产权人为王某。2005年10月，王某与刘某因感不和开始分居。2008年10月，王某因炒股缺少资金，便将所购门面房卖给同学田某，双方签订房屋买卖合同。合同约定田某向王某一次性付清全部房款32万元，王某保证房屋产权证清楚无纠纷，否则由王某负责，并承担由此产生的一切后果。2006年12月，王某的妻子刘某起诉至法院称，王某私自将家庭共同购买的房屋卖给田某，损害了自己的利益，要求法院认定房屋买卖关系无效。王某辩称，该房系由其本人出资购买，而刘某对该房未支付任何价款，房屋产权证登记是王某的，因而其产权应属于其本人，而且双方已因感不和分居两年，已达到法律规定的离婚条件，刘某无权干涉其出卖房屋。而买房人田某辩称：王某卖房时，再三表明王某的妻子不是产权人，无权干涉卖房，而且，王某能够代替刘某做主。因此，王某卖房的行为属于“日常家事代理”，该买卖协议应为有效。
  法院审理后认为，王某签订的商品房买卖合同以及领取的房屋所有权证均合法有效，依据上述文件，王某为本案争议房屋的购房人和所有权人。按照《婚姻法》的相关规定，在王某与妻子刘某婚姻存续期间，在没有特别约定的况下，王某取得的财产应属于夫妻共同财产。王某在妻子不知晓的况下与田某签订房屋买卖合同，应该视为王某擅自处分其他共有人的共有财产，侵犯了妻子的合法权益，现妻子主张确认该买卖协议无效，于法有据，对其诉讼请求应予支持。虽然买房人田某主张王某的行为属于“日常家事代理”，但经查王某系处分的不动产，金额巨大，不符合“日常家事代理”范围，遂判决，确认王某与田某签订的房屋买卖合同无效。
  ■分析建议


本案涉及两个法律问题。第一个法律问题是：由卖房人王某自己出资购买且房屋产权人登记为王某的房屋是不是夫妻共同财产。第二个法律问题是：王某卖房的行为是不是“日常家事代理”。


关于第一个问题。根据《婚姻法》第十七条、第十九条的规定，婚姻关系存续期间，如无特别约定，夫妻双方任何一方取得的下列财产是夫妻共同财产：工资、奖金，生产、经营的收益，知识产权的收益，继承或赠与所得的财产（但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外），其他应当归共同所有的财产。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，其他应当归共同所有的财产是指：一方以个人财产投资取得的收益，男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。以案中所述判断，即便王某所购房屋出资全部是其个人，而其妻子分文未出，但因双方并未就该财产作出特别的约定，因而该房应为夫妻共同财产。基于此，王某同其妻子刘某对房屋有平等的处理权，而不论双方是否已经分居。


关于王某私自售房的行为是不是“日常家事代理”的问题。先需要明确的是日常家事代理制度的含义，它是指夫妻因日常事务而与第三人交往的法律行为应当视为夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承担连带责任的制度。简单地说，对于部分家庭事务，夫或妻一方可以对外单独“我说了算”。